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烟台瑞邦置业有限公司40%国有股权及29994.97万元债权项目投资价值分析报告

发布时间 :2019-03-20 点击浏览: 247 次

一、项目概况

2019年3月14日,烟台瑞邦置业有限公司(以下简称“瑞邦置业”或“标的企业”)40%国有股权及29994.97万元债权(项目编号:ZBZR19014)在山东产权交易中心挂牌转让,转让方为烟台市城市建设投资有限责任公司,挂牌价格为44273.7万元,其中瑞邦置业40%国有股权挂牌价格为14278.73万元,转让方享有的对标的企业40%债权及利息挂牌价格29994.97万元。截至评估基准日2018年12月31日,瑞邦置业经评估后的资产总额为111466.75万元,负债总额为75769.93万元,净资产为35696.82万元。挂牌公告期为2019年3月14日至2019年4月11日。

二、项目交易条件

1、意向受让方须为依法设立并存续5年以上境内企业法人。

2、意向受让方为房地产开发企业,近3年在烟台市每年有新开发房地产项目,且其所在集团或其控股股东近3年累计境内总销售额在人民币600亿元以上的,在同等条件下优先受让。

3、意向受让方须承诺,成为受让方之日起5年内不得转让所持标的企业的股权。

4、意向受让方须承诺,支持标的企业的未来发展建设,提供与标的企业发展方向与战略的相关支持(包括但不限于项目整体开发建设、营销策划、建设手续、运营及资金);保证2019年7月31日前实现标的企业项目开工建设,2019年11月30日前具备预售条件。

5、意向受让方须承诺,同意标的企业在开发项目销售额达到人民币10亿元之日起,优先偿还本次股权及债权转让后剩余的债权本金28438.34万元及所产生的利息。

6、受让方在股权协议生效后5个工作日内一次性付清40%国有股权及29994.97万元债权价款。

7、意向受让方须承诺,本项目公告期即为尽职调查期,意向受让方通过资格确认后(或递交保证金后),即视为已详细阅读并完全认可本次股权转让项目所涉及审计报告、资产评估报告等报告所披露内容以及已完成对本项目的全部尽职调查,并依据该内容以其独立判断决定自愿全部接受产权转让公告之内容。

8、本项目不接受委托(含隐名委托)、信托、联合体受让。

9、项目保证金为4000万元,截止交纳时间为2019年4月11日17:00前(以银行到账时间为准)。

10、项目交易方式为招投标。

三、土地信息

1、宗地数据

瑞邦置业拥有土地1宗,宗地位于烟台市莱山区陈家北地块天籁花园以南,南至竹林路,西至山海路,东、北至规划路。目前,标的企业尚未取得房地产开发资质证书。截至评估基准日2018年12月31日,该土地尚未办理《国有土地使用证》,但已签订《国有建设用地使用权出让合同》并缴纳全部的土地出让金,土地用途为普通商品住房用地;其他商服用地,宗地总面积为145744平方米,建筑容积率不高于1.46,建筑限高35米,建筑密度不高于22%,绿地率不低于40%。土地具体信息详见下表:

注:根据陈家北地块土地出让文件要求,该地块烟J〔2008〕2002号宗地竞得人须向政府提供保障性住房2万平方米,政府按照1800元/平方米的价格向竞得人回购,经与相关部门对接,原则同意该2万平方米保障性住房补缴土地出让金后可变更为商品房对外销售,补缴土地出让金金额可暂按2800元/平方米考虑,最终金额按有关部门评估价格为准。

2、宗地实图:

四、债权债务情况

截至评估基准日2018年12月31日,瑞邦置业账面欠付母公司烟台市城市建设投资有限责任公司借款本金及利息共计749,874,282.56元,其中,借款本金473,972,278.00元,利息275,902,004.56元。

五、项目优势与投资价值

(一)宗地区位优势

1、地理位置优越。瑞邦置业项目宗地位于莱山区天籁花园以南,山海路西侧。北临塔山旅游风景区,坐靠大南山余脉,庙后水库触目能及,距东侧海水浴场不足5公里,依山傍水,环境优美。

2、教育资源优良。烟台永铭中学与烟台第十五中学分别位于项目宗地东西两侧,与烟台大学、滨州医学院、山东工商学院等高等院校相距仅20分钟车程。教育资源齐备优良,可享受大学城衍生的各种配套资源。

3、交通四通八达。项目宗地西侧为莱山区山海路,可直接通往烟台南高铁站,且紧挨荣乌高速,完善的交通网络为出行提供了极大便利。

(二)土地开发现状与前景

目前,瑞邦置业存货土地尚未开发建设,瑞邦置业有限公司40%国有股权及29994.97万元债权项目挂牌价格为44273.7万元,宗地面积为145744㎡,相当于拿地价格为3037.77元/㎡。其周边可比土地成交情况如下:

可以看出,瑞邦置业宗地的拿地价格相对较低,未来开发前景广阔。

(三)宗地周边在售项目情况

目前,瑞邦置业拥有的土地项目南侧为台海置业竞得开发的观云山小区项目,均价16000元/㎡。瑞邦置业拥有的土地项目北侧为莱山山海路98号(天籁花园以东、庙后水库以西)天籁中园项目,目前在售51#、54#楼盘,均价19000元/㎡。

综上所述,瑞邦置业有限公司40%国有股权及29994.97万元债权项目具有一定的投资价值,投资前景广阔。



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